“認(rèn)房不用認(rèn)貸”將為購房者帶來哪些實惠？

新華解碼丨“認(rèn)房不用認(rèn)貸”將為購房者帶來哪些實惠？

推動落實購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施，延續(xù)實施支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策……近日，我國房地產(chǎn)政策持續(xù)調(diào)整優(yōu)化。這些政策將為居民購房帶來哪些便利和實惠？

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住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局近日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》。通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

“認(rèn)房”或“認(rèn)貸”是銀行在發(fā)放住房按揭貸款時評判首套房、二套房的標(biāo)準(zhǔn)，其中“認(rèn)房又認(rèn)貸”最為嚴(yán)格，指的是即便第一套住房貸款已還清，但因有貸款記錄，再置換時仍被認(rèn)定為購買第二套住房，從而執(zhí)行更高比例首付及房貸利率。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心研究員浦湛說，在“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策落地城市，將以家庭為單位，包括借款人、配偶及未成年子女在內(nèi)，只要在當(dāng)?shù)貨]有住房，即使有貸款記錄，購房時可按首套來執(zhí)行貸款政策，享受首付比例和利率優(yōu)惠。

對于置換家庭來說，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策將帶來利好。福州市民陳女士懷孕已經(jīng)6個月了，她盼著新政早點落地。“寶寶降臨后，想換個大房子。”她給記者算了一筆賬：之前看中的一套220萬元的住房，按照現(xiàn)在政策，首付40%，要88萬元，如果能‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’，首付30%，首付可少付22萬元。

中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院住房與住區(qū)研究所所長盧華翔說，在一些首套與二套房首付比例差距較大的城市，若及時跟進落實“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策，將為購房人帶來更多利好。

對于曾在外地貸款購買過住房，現(xiàn)因工作地遷移等原因在當(dāng)?shù)責(zé)o房的新市民，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”能幫助其降低購房門檻。新落戶廣州的“90后”市民郝先生說，自己一家三口在南京有房，去年已還清房貸。“但按照‘認(rèn)房認(rèn)貸’情形，我們在廣州首次買房，即便賣了南京的房子，再買房也要7成首付。如果‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’落地，不用賣掉南京的房子也能享受首套3成的首付資格，利率也許也能按首套進行。”

一些居民家庭雖然已利用貸款購買過住房，但后來因創(chuàng)業(yè)、經(jīng)商、治病、子女上學(xué)等需要資金，將其擁有的住房賣掉，實際上名下已無住房了。中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會會長柴強說，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”情形下，購房人能否享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，本質(zhì)上是看購房人目前名下有無住房，該政策落地更加符合居民購房需求和實際。

在“認(rèn)房不用認(rèn)貸”情形下，首套房貸款利率可以降低，減少“月供”，提高購房支付能力，減輕購房負(fù)擔(dān)。據(jù)貝殼研究院監(jiān)測顯示，2023年7月份，百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%。以天津為例，100萬貸款25年在“認(rèn)房不用認(rèn)貸”情形下產(chǎn)生的利息比“認(rèn)房認(rèn)貸”情形下節(jié)省16.8萬元。

通知明確，此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬說，我國房地產(chǎn)市場城市間分化差異大，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策被納入“一城一策”工具箱，允許地方根據(jù)本地房地產(chǎn)市場供求關(guān)系和價格走勢等因城施策，可助力房地產(chǎn)長效機制的建設(shè)與完善。

在居民換房個稅優(yōu)惠政策方面，財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部日前發(fā)布公告稱，自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

據(jù)介紹，這一政策總結(jié)起來即是“換房可退個稅”。業(yè)內(nèi)人士表示，對于大部分城市來說，換房可以節(jié)省3萬至5萬元稅費，而北京等城市部分房源能節(jié)省更多稅費。交易房屋情況不同，個稅征收情況也不同。

“這是一個延續(xù)實施的政策。”中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院財政研究室主任何代欣表示，財政部等部門去年出臺的支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策將于今年底到期，三部門明確將這項政策延續(xù)實施至2025年底，有助于繼續(xù)支持居民改善住房條件。