REITs貨架日趨多元 年內新發份額創歷史新高

近日，公募REITs市場出現多個新面孔。不僅有新產品陸續上架，還出現了新的基金公司以及新地域的基礎設施資產。值得注意的是，今年以來REITs產品上新速度有所加快，發行產品數量和份額均創歷史新高。

業內人士認為，在服務實體經濟方面，REITs產品的一大核心意義在于能夠促進底層資產的原權屬公司“輕資產化”，降低企業債務融資杠桿率，激勵底層資產原經營管理班子的積極性。在投資層面，REITs產品上新節奏加快，也能夠為投資者提供更為多樣化的工具選擇。

新產品密集出現

據不完全統計，截至9月12日，僅當月就有博時津開產園REIT、華夏大悅城商業REIT、華泰寶灣物流REIT、招商蛇口租賃住房REIT、平安甬興寧波交投杭州灣跨海大橋REIT等新面孔涌現。

博時津開產園REIT、華夏大悅城商業REIT均已宣告成立。前者合計募資11.99億元，有效認購總戶數1483戶;后者合計募資超33億元，有效認購總戶數2874戶。

9月12日，博時津開產園REIT發布公告稱，將于9月19日上市交易。截至9月10日，基金上市交易份額約為1.43億份。

華泰寶灣物流REIT于9月9日晚間宣告公眾投資者募集提前結束，9月10日起不再接受認購申請。與博時津開產園REIT、華夏大悅城商業REIT發行期的火熱場景類似的是，該基金僅用1天時間完成公眾投資者募集。

9月9日發布詢價公告的招商蛇口租賃住房REIT，則是招商基金旗下發行的首只REITs產品。該基金的問世也意味著公募REITs領域又迎來新玩家。相關公告顯示，其詢價區間為2.485元/份至2.871元/份，詢價日為9月12日，首發基金總份額為5億份。這一基金的底層資產包括可租賃住房927套以及配套商業。

平安基金申報的平安甬興寧波交投杭州灣跨海大橋REIT于9月9日獲證監會接收材料，于9月11日獲受理通知。這也是繼平安廣州廣河REIT成立三年多以來，平安基金申報的第二只REITs產品。

底層資產多樣化

Wind數據顯示，截至發稿時，今年以來全市場新成立REITs產品15只，合并發行規模超過350億元，合計發行份額超過90億份。對比往年，無論是新發產品數量，還是合計發行份額，均創下歷史最高水平。

除了新發節奏的加快外，REITs基金的底層資產也呈現出多樣化趨勢。今年以來，多個以商超等消費基礎設施為底層資產的首創性產品問世，進一步擴大了基礎設施的涵蓋類別。一些公募基金公司的REITs產品也不再局限于自身所在地域的底層資產，而開始跨地域運作。

目前，全市場已成立REITs產品45只，底層資產包括產業園、倉儲物流園、商超、保障房、高速公路、新能源等多個資產類別，覆蓋北京、深圳、河北、湖北、安徽、山東等地。

部分業內人士介紹，根據今年7月份發布的《國家發展改革委關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目常態化發行的通知》，REITs基金底層資產可以涉足12個大類領域。如交通、能源、市政、生態環保、倉儲物流、園區等。相較于以往，大類領域新增了養老設施。

促進“輕資產化”

一位業內人士介紹，在促進底層資產的原權屬公司“輕資產化”，以及激勵底層資產原經營管理班子積極性方面，REITs產品具有其獨特價值。REITs產品通過公開募資獲得底層資產全部所有權，原權屬方可以通過成為第一大份額持有人參與資產項目的經營，而不再需要100%持有，這可以減輕一些重資產企業的資金壓力。

鵬華基金基礎設施基金投資部總經理王弈哲此前在接受中國證券報記者采訪時表示，相較于以債務融資為主的方式而言，REITs產品作為新型權益型融資工具，能夠有助于降低企業債務融資杠桿率。而且，REITs也可以被當作是資產運營中的主要退出渠道之一。部分投資者在資產運營初期進入，將資產培育成符合REITs相關要求的資產，然后通過REITs形式退出。這在合適條件下可以形成投融資良性循環。